마돈나 5회차 –사업수지 분석(rev1)

 

마돈나 5회차 –사업수지 분석

 

오늘은 꼬마빌딩을 신축하기위해 사전준비 사항으로 사업수지분석은 어떻게 하는지 살펴보고자 한다.

내가 이 꼬마빌딩을 신축해야되나 말아야 되나 하는 판단의 기준이 될 것이다.

 

사업성 판단을 하는데 주요 검토사항으로는 사업수지분석을 들수 있는데

수입(신축후 매도,전세,월세보증금)에서 지출(토지매입비+건축비+부대비용)을 제하고 남는

금액, 즉 이윤이 얼마나 되는지를 분석하는 것이다.

 

관심있는 토지를 매입하느냐 포기하느냐는 이 사업수지 분석에 따라서

주요한 분기점이 될 것이다.

 

건물주를 꿈꾸는 우리 부비독 회원님들은 반드시 이 사업수지 분석을 할수 있어야 한다.

각자의 토지 및 자금여건에 따라 조금씩 차이는 있을수 있다는 전제를 둔다.

 

또한 건물 신축컨셉을 명확하게 하는 것이 필요하다고 본다.

순수하게 나의 다가구를 지어서 내가 주인세대에 거주하면서 아래층을 전세,월세로 셋팅할것인지. 아니면 거주는 현실여건상 어렵고, 순수하게 투자목적으로 할것인지 조금 신중하게 접근해야 할것으로 본다.

 

물론 위치에 따라 접근 방법은 다양하게 나올 것이다.

서울 도심지에서는 다가구 세대수를 원룸으로 해서 최대한 가구수를 늘리게 되면 수익성이 나올것이고, 지자체의 경우에는 개별 공시사항에 따라 수익성은 다양한 변수를 맞이하게 될 것이다.

 

광주역세권의 경우 가구수의 제한(5가구 신축)에 부딪혀 당장은 수익성이 나오지 않는 건물이 된 것이다.

다가구주택은 가급적 상가를 끼고 해야하는데 단순히 주택만 있어서는 수익성이 나오지 않는 것이다.

수익성분석이 아쉬운 상황이다.

 

개인적인 의견으로는 다가구주택보다는 다세대 신축을 통하여 분양을 하는 것이

사업성이 좋지 않을까 생각해본다. 물론 부동산 시장의 영향을 많이 받겠지만.

 

나의 경우를 예로 들어보면 예상수입으로는 전세 5가구 금액으로 약 16억정도 예상을 하였다.(2층,3층 4가구에서 12억정도 4층 주인세대 4억정도).

하지만 과다한 대출금액으로 인하여 전세는 불가하고 월세로 셋팅을 해야하는 상황이 되었다.

 

은행대출금액이 약 15억원으로 채권채고금액으로는 18억정도 되다보니 주택금융공사 (일명, HUG)에서 전세금보증이 되지 않으니 세입자들에게 전세를 줄수없게 되었고,월세로 셋팅할 수밖에 없는 상황이 된 것이다. 월세는 당초 5000/100을 예상하였으나, 이또한 부동산 하락시장의 여건상 3000/100~110정도로 시장금액이 형성되어 있어 원하는 금액으로 세를 놓을수 없게된것이다.

 

또한 전반적인 금리인상으로 주택담보대출이자가 당초 예상보다 많이 상승하였다. 월세금액으로는 은행대출이자 상환이 어려운 상황으로, 월세 세팅으로 금융이자 감당이 되지 않는다. 추가로 본인자금을 은행이자로 충당해야하는 상황으로 아쉬움이 크다. 향후 금리인하가 이루어진다면 이자부담은 조금 줄어들것으로 기대해본다.

 

지출비용으로는 약 21억정도(토지비8억+취득세 4천, 건축비 10억4천,설계감리비 4천, 건축 취득세 3천,부가세 5천, 금융비용 7천, 추가공사비 5천)의 투입비가 예상되므로 자금수지는 –5억정도이다. 실제로는 월세로 진행되므로 더 커질듯하다.

 

물론 내가 주인세대로 입주를 하는 컨셉으로 간다면 자금수지는 정리가 될것이고, 충분히 시간을 두고 버틸수 있는 구조가 될 것이다. 하지만 개인적인 여건상 입주는 불가하고 나중에 시세가 좋을 때 매각을 통하여 시세차익을 보고자 한다.

 

이부분을 잘 이겨내는 것은 앞으로 최대의 관건이다. ^^

 

나의 경우는 여러여건상 넒은 토지를 제대로 활용하지 못한 사례가 된 경우이다.

예를 든다면 토지의 경우 남향으로 토지의 평수도 여러필지중에서 가장크다.

하지만 남향일지라도 다가구주택상 인근 건물의 일조권 사선제한으로 인하여 토지를 충분하게 이용할수 없고, 일부를 일명 셋백(Set Back)해야되는 상황이다.

즉 주인세대의 경우 일조권 사선제한으로 전용면적이 많이 줄어들게 된 것이다.

 

다가구주택의 경우 북측에 도로를 끼고 있는 토지가 오히려 좋을수도 있다.

내토지의 용적율을 충분히 높일수 있는 것이다.

 

또한 지금 생각해보면 설계의 아쉬움도 많다.

초기에 투자금이 적은관계로 비용절감을 위해 설계비용을 아끼려고 했던 것은 좋은 선택은 아니었다. 경험이 많고, 여러변수를 감안하여 최적의 평면을 만들어 낼수 있는 실력있는 설계사를 선택해야 한다고 본다.

 

설계가 우수해야 향후 공사를 진행하면서 설계변경이 적고, 추가공사비도 줄일수 있다.

나의 경우는 아쉬운 경우이고, 대다수 점포주택의 경우에는 충분히 전,월세 임대를 놓았을 경우 은행이자는 충분히 상환이 가능할것으로 본다. 또한 본인의 투자금액도 일부 회수가 가능할것으로 본다. 광주의 경우, 다른 필지의 건축주님들의 상황은 나보다는 나을것으로 본다. 토지비와 건축비가 많게는 3억여원의 차이가 나는데 실제 임대시세는 별차이가 없다. 이부분이 많이 아쉬운 상황이다. ^^

 

따라서 다가구 신축을 투자목적으로 할경우에는 내가 매입하는 토지에 상가를 넣을수 있는 점포주택여부를 반드시 확인할 필요가 있다.

물론 대다수 다가구 택지는 점포주택일 경우가 많다. 하지만 점포가 없는 택지일 경우도 있으니 입찰참여시 확인할 필요가 있어보인다.

 

이렇게 분석해볼 경우 이 신축사업은 사업성이 없기 때문에 시작하면 안되는 사업으로 보인다.

그런데 나는 왜 이 신축사업을 시작하였을까요???

 

그에 대한 답은 향후 시세상승과 콘텐츠를 염두에 둔 것이다.

물론 아직 콘텐츠를 구체화시키지 못하고 있어 아쉬움이 크지만~~

광주도시기본계획에 의한 공간의 변화가 토지가의 상승에 크게 기여할것이다.

광주역세권 토지의 경우 광주시 도시기본계획상 가장 중심지이다.

시간과 함께 공간의 변화를 가장 크게 기대볼수 있을것으로 본다.

 

또한 이 모든 공사비를 내 자금으로 진행하는 것이 아니라

금융이라는 레버리지를 잘 활용한 것이다.

토지비와 건축비를 합하면 약 18억정도 되는데 여기서 15억 정도 약 83%으로 대출이 실행된 것이다. 물론 이에 따른 금융이자 비용이 무시못할정도로 크긴 하지만~~

금융이자비용보다는 자본이득으로 이한 수익이 더 클것으로 판단해본다.

 

즉 부동산은 공간시장과 금융시장에 대한 이해가 필요한 것이다.

 

물론 아쉬움도 크다.

전반적인 물가상승으로 인하여 급격하게 자재비인상과 금리인상으로 추가비용이 당초 예상보다 크게 증가하였다. 사업 수익성이 많이 악화되는 원인이 된 것이다.

이 부분에서는 내가 컨트롤할수 있는 부분이 아니기에 어려움이 크지만 헤쳐나가야 할 축제로 받아들여야 할 것이다.

 

여기서 이나금 대표님께서 이야기하신 마돈나이론이 작동되어야 한다.

위기를 기회로 바꾸는 마인드가 절대적으로 필요한 시기인 것이다.

 

신축건물의 전월세 셋팅이나, 매도금액등 직접적인 양도차익은 당장 발생되지는 않겠지만,

꼬마빌딩 신축이라는 콘텐츠를 생산할수 있는 계기와 경험을 축적한 것이 큰 수확이 될수 있을 것이다.

이 콘텐츠를 적극적으로 활용, 추가소득을 창출하여 이 어려운 시기를 슬기롭게 극복해야하는 나의 숙제가 남아있다. ^^

다음 글에서 찾아뵙겠습니다. ^^