사업수지 분석

마돈나 5회차 23.09.13 태안 학암포에서 –사업수지 분석

 

창밖은 고요하고 가을비가 부슬부슬 내리는 저녁이다.

지방출장을 와서 조용한 해변가의 펜션에서 이 글을 적어본다.

나는 누구인가?

길을 잃고 헤메는 느낌이다.

 

10월내에 전자책을 완성해보자고 나에게 다짐해본다.

주제는 광주다가구 신축과정의 이모저모에 대하여 기술해보고자 한다.

광주다가구 신축과정을 통해 독자들에게 무엇을 전하고자 하는가?

건물주를 꿈꾸는 우리 부비독 회원님들에 조금이나마 도움을 주고자 한다.

 

건물 신축컨셉을 명확하게 하는 것이 필요하다고 본다.

순수하게 나의 다가구를 지어서 내가 주인세대에 거주하면서 아래층을 전세,월세로 셋팅할것인지. 아니면 거주는 현실여건상 어렵고, 순수하게 투자목적으로 할것인지 조금 신중하게 접근해야 할것으로 본다.

 

물론 위치에 따라 접근 방법은 다양하게 나올 것이다.

서울 도심지에서는 다가구 세대수를 원룸으로 해서 최대한 가구수를 늘리게 되면 수익성이 나올것이고, 지자체의 경우에는 개별 공시사항에 따라 수익성은 다양한 변수를 맞이하게 될 것이다.

 

광주의 경우 5가구의 한계에 부딪혀 수익성이 나오지 않는 건물이 된 것이다.

다가구는 무조건 상가를 끼고 해야하는데 단순히 주택만 있어서는 수익성이 나오지 않는다.

수익성분석이 아쉬운 상황이다.

 

개인적인 의견으로는 다가구주택보다는 다세대 신축을 통하여 분양을 하는 것이

사업성이 좋지 않을까 생각해본다. 물론 부동산 시장의 영향을 많이 받겠지만.

 

오늘은 꼬마빌딩 신축하기위해 사전준비 사항으로 사업수지분석은 어떻게 하는지 살펴보고자 한다.

내가 이 꼬마빌딩을 신축해야되나 말아야 되나 하는 판단의 기준이 될 것이다.

 

사업성 판단을 하는데 주요 검토사항으로는 사업수지분석을 들수 있는데

수입(신축후 매도,전세,월세보증금)에서 지출(토지매입비+건축비+부대비용)을 제하고 남는 금액, 즉 이윤이 얼마나 되는지를 분석하는 것이다.

 

나의 경우를 예로 들어보면 예상수입으로는 전세 5가구 예상 금액으로 약 15억정도 예상을 하였다.(2층,3층 4가구에서 11억정도 4층 주인세대 4억정도).

하지만 과다한 대출금액으로 인하여 전세는 불가하고 월세로 셋팅을 해야하는 상황이 되었다.

 

은행대출금액이 약 15억원으로 채권채고금액으로는 18억정도 되다보니 주택금융공사 (일명, HUG)에서 전세금보증이 되지 않으니 세입자들에게 전세를 놀수없게 되었고,월세로 셋팅할 수밖에 없는 상황이 된 것이다. 월세는 당초 5000/100을 예상하였으나,

부동산 시장의 여건상 3000/100~110정도로 시장금액이 형성되어 있다.

 

이 금액으로는 은행대출이자 상환이 어려운 상황으로, 월세 세팅으로 금융이자 감당이 되지 않는다. 추가로 본인자금을 은행이자로 충당해야하는 상황으로 아쉬움이 크다. 향후 금리인하를 기대해본다.

 

지출비용으로는 약 21억2천정도(토지비8억+취득세 4천, 건축비 10억4천,설계감리비 4천, 건축 취득세 3천,부가세 5천, 금융비용 7천, 추가공사비 5천)의 투입비가 예상되므로 자금수지는 –6.2억정도이다. 실제로는 월세로 진행되므로 더 커질듯하다.

 

이렇게 분석해볼 경우 이 신축사업은 사업성이 없기 때문에 시작하면 안되는 사업인것이다.

그런데 나는 왜 이 신축사업을 시작하였을까???

지금도 의문이다. 나는 왜 도전을 했을까요 ???

 

그에 대한 답은 향후 시세상승과 콘텐츠를 염두에 둔 것이다.

물론 아직 콘텐츠를 구체화시키지 못하고 있어 아쉬움이 크지만~~

광주도시기본계획에 의한 공간의 변화가 토지가의 상승에 크게 기여할것이다.

광주역세권 토지의 경우 광주시 도시기본계획상 가장 중심지이다.

시간과 함께 공간의 변화를 가장 크게 기대볼수 있을것으로 본다.

 

또한 이 모든 공사비를 내 자금으로 진행하는 것이 아니라

금융이라는 레버리지를 잘 활용한 것이다.

토지비와 건축비를 합하면 약 18억정도 되는데 여기서 15억 정도 약 83%으로 대출이 실행된 것이다. 물론 이에 따른 금융이자 비용이 무시못할정도로 크긴 하지만~~

금융이자비용보다는 자본이득으로 이한 수익이 더 클것으로 판단해본다.

 

즉 부동산은 공간시장과 금융시장에 대한 이해가 필요한 것이다.

 

물론 아쉬움도 크다.

전반적인 물가상승으로 인하여 급격하게 자재비인상과 금리인상으로 추가비용이 당초 예상보다 크게 증가하였다. 사업 수익성이 많이 악화되는 원인이 된 것이다.

이 부분에서는 내가 컨트롤할수 있는 부분이 아니기에 어려움이 크지만 헤쳐나가야 할 축제로 받아들여야 할 것이다.

 

여기서 이나금 대표님께서 이야기하신 마돈나이론이 작동되어야 한다.

위기를 기회로 바꾸는 마인드가 절대적으로 필요한 시기인 것이다.

 

신축건물의 전월세 셋팅이나, 매도금액등 직접적인 양도차익은 당장 발생되지는 않겠지만

꼬마빌딩 신축이라는 콘텐츠를 생산할수 있는 계기와 경험을 축적한 것이 큰 수확이 될수 있을 것이다.

이 콘텐츠를 적극적으로 활용하는 전략이 각별히 요구되는 시점이다.

 

이 위기를 기회로 바꾸어 23년 death valley 를 슬기롭게 헤쳐나가야 하기 때문이다.

 

보도새퍼의 책 “멘탈의 연금술”에서 “버티는 자가 이긴다”는 내용에서 많은 위로와 격려를 받고있다. ^^

매일 스스로에게 잘 버텨보자고 다짐해본다. ^^

나의 돈 그릇을 키워가는 과정으로 ^^ ㅎㅎ