돈이 되는 꼬마빌딩 신축기획방법

[4층 주인세대 및 테라스]

코로나 19이후 가정경제의 어려움이 더욱 가중되고 있다.

경기를 부양시키기 위해 정부에서는 돈을 무한대로 찍어서 발행하였고,

우리들은 그 돈으로 여러가지 투자 및 생활비로 사용하였다.

 

돈이 많아지니 씀씀이도 커졌고, 경제로 활력을 얻었다.

덕분에 코로나를 이겨낼수 있었지만,

그 많은돈이 부메랑으로 돌아왔다.

 

정부에서는 인플레를 막기위해 금리를 올리는 정책으로 전황되었고,

그 부담은 가정경제를 어렵게 하고 있고, 경기가 하강되는 부담을 않게 되는 상황이다.

 

하지만 지금껏 살아오면서 경제는 항상 어렵다고 했던 기억뿐이다.

언제나 경제는 좋지 않았지만, 되돌아 보면 그래도 그때가 좋았지 하는 생각이다.

 

경제의 사정이 좋으면 좋겠지만 어려우면 어려운데로 각자 도생의 마음으로 

이 어려운 시기를 헤쳐나가야 한다고 본다.

 

그 일환으로 나는 부동산을 선택하였다.

그중에서도 꼬마빌딩 신축!!!

 

꼬마빌딩을 신축할수 있는 기회는 우연하게 찾아왔다.

물론 그 우연도 결코 그냥 우연은 아닐것이다.

직부연이라는 카페를 알게되었고, 이나금 대표님, 부동산 여왕이라는 타이틀을 가지신분을

알게되는 행운이 있었기에 가능하였으리라 본다.

 

이나근 대표님을 알게된지 어느새 5년의 시간이 흘러간다.

직장인들을 부자로 만들어 주겠다는 대표님의 일념이 많이 직장인들을

현재 건물주로 탄생시켜주고 있다.

최근의 사례로 광주 다가구 건물 9필지를 준공하였다.

 

물론 나도 그 멤버중의 하나이다.

 

나의 경우 평범한 직장인으로 건설회사에 재직중이었다.

대표님을 알게되면서 
꾸준하게 직부연 카페를 두두리고, 직마마(직장인 마인트 마스터)과정을 수료하고,

부비독(부동산으로 부자되는 비밀독서단0에 참여하고,

최근에는 CMC(CEO MASTER CLASS)과정을 수료하였다.

 

이러한 과정이 있었기에 광주다가구 건물주 과정에 합류할수 있었으리라 본다.

 

하지만 꼬마빌딩 신축경험이 없는 일반 직장인들의 경우 쉽사리 도전할수 있는 분야는 아니다.

하지만 먼저 경험해본 분들의 사례를 충분히 검토해본다면 

누구나 도전해볼수 있는 분야라 생각한다.

 

그래서 나는 나의 광주 다가구 신축경험을 우리 부비독 회원들에게 전하고 싶은 생각이다.

 

물론 카페에 적는 이글 하나로 꼬마빌딩 신축분야를 모두 섭렵할수는 없겠지만,

우리 직부연 회원님들의 꼬마빌딩 신축 진행과정에서의 RISK를 조금이라도 줄일수 있고,

우리의 소중한 자산을 키우는데 조금이라도 도움이 되리라 본다.

 

꼬마빌딩 신축단계별 주요 사항으로는

1단계 : 돈이 되는 꼬마빌딩 신축 기획방법

2단계 : 돈이 되는 토지 매입방법

3단계 : 공정관리(신축과정 RISK관리)

4단계 : 자금관리(자금수지 분석)

5단계 : 안전관리(중대재해처벌법)

6단계 : 운영관리(출구전략,매도,임대전략)

7단계 : 건축주가 알아야 할 관련법규

8단계 : 현장임장 TIP

 

이정도의 단계는 알고자 하는 바램이다.

 

1단계 돈이 되는 꼬마빌딩 신축기획방법

 

우선 돈이 되는 꼬마빌딩을 신축하고자 할경우 원하는 토지를 매입하여야 하는데

 

첫째 사업성 판단을 우선적으로 실시하여야 한다.

 

사업성 판단이란 내가 토지를 매입하고 꼬마빌딩을 신축하여 매도나, 임대등을 놓았을때 

사업이득이 얼마나 남는지를 판단하는 것이다.

사업성 판단에는 사업수지 분석이 핵심으로 

이는 너무너무 중요하다.

아무리 강조해도 지나침이 없을 것이다.

 

이를 간과하고 대충 진행했다가는

소중한 나의 자산이 일순간에 무너질수도 있음을 명심해야 할것이다. !!!

 

먼저 매입항목으로는 크게 토지비,건축비,기타 부대비용을 들수 있고,

매출항목으로는 매도금액,임대금액등을 들수 있다.

 

즉 건물을 지어서 판매하거나 임대해서 얼마가 남는지가 핵심인것이다.

 

꼬마빌딩을 신축해서 확실하게 남을수 있다는 판단이 설 경우

토지를 매입하는 단계수순을 밟아야 한다.

 

이러한 사업수지 분석을 대충하고 토지를 매입하는 경우 경제적인 손실뿐만 아니라

가정경제에 많은 어려움이 초래할수 있으니 상당히 신중하게 판단하고

토지 매입에 나서야 하리라 본다.

 

물론 우리 부비독에는 이나금 대표님께서 미리 좋은 토지를 선점해서

우리 회원들에게 입찰을 통해서 토지를 매입하는 단계를 거치기 때문에

이미 토지에서 많은 시세차익을 가지고 간다는 이점이 있다.

 

둘째로는 가설계를 통한 건축개요을 통해 사업수지 분석

 

이부분은 첫 번째 사업성 분석을 위해서 반드시 필요한 단계이다.

매입부분은 시장조사를 통해 알수 있지만, 매출 부분은 기본적인 설계 개요가 

나와야만 매출을 알수가 있다. 

 

즉 가구수와 룸을 현태(원룸,2룸,3룸) 및 수량이 나와야지만 분양 및 임댁금액을 개략적으로 

파악할수 있으므로 예상 매출을 알수가 있게 되는 것이다.

 

이를 통해서 투자수익률/임대수익률을 알수 있으므로

이 사업을 할지 말지 판단하는 중요한 근거가 되는 것이다.

 

예를들어 매입은 20억이 예상되는데 가설계를 통해서 설계개요를 가지고

예상 매출을 잡아보니 18억 정도 밖에 예상이 되지 않는다고 한다면 

과감하게 사업을 접어야 할것이다.

반대로 예상 매출이 25억정도 예상이 되면 과감하게 사업을 시작해도 될것이다.

 

셋째로는 사업계획서를 작성해야 한다.

 

사업계획서란 내가 토지를 매입하여 꼬마빌딩을 신축한다고 할경우,

어떻게 사업을 진행할것인지 계획을 세우는 것을 말한다.

사업계획서에 들어가야 할 사항으로는 사업개요,사업환경분석,건축계획,사업수지 분석등을 포함한다.

 

물론 토지를 매입하고, 사업수지를 분석하기 전에 건축사 사무실에 꼬마빌딩 신축을 의뢰하면

가설계라는 것을 하여 주는데 이때 기본적니 사업개요는 나오리라 본다.

사업개요에는 내가 신축하고자 하는 꼬마빌딩의 개괄적인 내용을 적는 것을 말하며,

건축계획이란 전반적인 건축계획, 꼬마빌딩의 건축 조감도, 실시도면등을 말한다.

 

사업수지 분석이란 위에서 말한대로 꼬마빌딩을 지었을때 필요한 지출과 수입의 현황을 분석하는 것으로,

이사업을 진행해서 얼마나 남을지, 손해볼지를 분석하는 과정을 말한다.

 

이렇듯 귀찮을수도 있지만 이과정을 충실히 이행해야 이 사업의 RISK를 최소화 하고 

나의 소중한 자산을 지켜나가면서 키워나갈수 있으리라 본다.

 

넷째 꼬마빌딩 건축 준비사항으로는 

 

사업성 판단, 토지매입,에쿼티준비 및 은행대출 준비, 설계사무소 계약 및 

설계, 시공사 선정 및 도급계약,건축허가 및 멸실신고, 착공신고, 건축과정으로 진행이 된다.

꼬마빌딩 건축준비사항은 앞으로 차례로 설명해보기로 하고.

 

나의 사례를 들어 이야기 해본다고 하면,

 

나의 경우는 충분한 사업수지 분석을 하지 못하였다. 그렇지만 이나금 대표님께서 

미리 사업수지 분석을 해서 향후 충분한 사업이익이 날것으로 보고 

우리 회원들에게 토지 매입의 기회를 제공한것이다.

 

통상적 토지를 매입하기 전에 위의 사업수지 분석을 마치고 나서

이 토지를 매입할지 말지를 판단하는 것이 순서이지만,

나는 돈이 될것이라는 확신을 가지고 토지 매입에 ,입찰을 통해

광주 다가구 토지를 매입하였다.

 

나중에 사업수지 분석을 해보니 당장 사업 이익이 나는 토지는 아닌것이었다.

하지만 사업이익이 당장 나지는 않더라도 향후 광주도시기본계획에 의거하면 

분면 사업이익이 많이 남을 토지라는 것은 분명하다.

 

또한 나른대로 이 꼬마빌딩 신축경험이라는  콘텐츠를 통해 별도의 수익을 

만들수 있겠다는 생각으로 과감하게 신축에 도전하게 된것이다.

 

물론 지금 당장은 사업이익이 없지만 향후 광주 도시기본계획에 의하면

광주 역세권 토지는 광주의 제1도심으로 성장축의 핵심지역으로 성장가능성이 

무궁무진하다.

 

이래서 우리는 부동산을 공부할때 가장 기본으로 해야되는 공부가

바로 도시기본계획을 공부해야 하는 이유를 여기에서 찾을수 있다.

 

향후 수서~광주를 있는 수광선 도시철도가 완성될 경우

광주의 교통상황은 지금보다 월등히 강남으로의 접근성이 좋아지고,

교통의 핵심 요충지로 성장을 할것으로 보기에 

토지가의 상승이 많아질것으로 본다.

 

이러한 사유로 나는 과감하게 광주 다가구 신축과정에 참여하였고,

이제는 건물을 완공하여 임대를 주고 있다.

 

광주 다가구 꼬마빌딩이 나에게 황금알을 낳는 거위가 되리라 믿는다.

그 과정을 우리 부비독 회원님들과 함께 진행해보고자 한다.

 

긴글 읽어주셔서 감사드립니다. ^^